マンションの選び方、買い方

一生住むのか、リタイヤまでの住まいなのかを考えて選びましょう。

仕事をしている間は気が付かなかったことも、リタイヤしてから、もっと歳を取ってくると困ったことが出てきたりします。

日々の買い物さえも億劫になることさえあります。
バリアフリーも年老いてくると重要です。

また、新婚や子供がいないうちは、気が付かないけれど、将来子供の生活、部屋数や学校のことも考えておかなければいけません。
両親を、あるいは両親のうちどちらかと同居することになるかも知れません。

人生の設計を大まかにでも一度書いて見てはいかがですか？
子供誕生、就学、第二子・・病気、転勤、退職、・・・。
結婚を期にマンションを買う時には、いずれ買い換えるのか？終に棲家とするのかも考慮する必要があります。
買い換えるなら、その物件の人気度（地域性）にも関わってきますし、
途中でリフォームするなら、リフォームしやすい物件であるかなども、
選ぶ要因となるでしょう。

日々の生活でもあらゆることのイメージをしてみましょう。
おのずと自分に合ったマンション選びの要素が出てきますよ。

マンションデザインがとても気に入った！共有設備などが素晴らしい！
など、とかく建物ばかりに目がいってしまいますが、生活する上では、その街のことを知ることは重要なことです。
自分のライフスタイルに合っているかどうか考えてみましょう。

駅から●●分。通勤通学には便利かも知れませんが、日々お買い物に行く主婦は自転車で３０分。快適とはいえないかも知れません。

便利だけれど、主要自動車道があり、道を歩くのも危険。子供が安心して歩けない。閑静なところだが、夜になると防犯の意味で心配だ！
子供が小さいうちは、医療（病院）のことも考えておかなければいきません。日常的なことだけではなく、今人気のおしゃれ感覚を満喫したいのに、街にはカフェすらない・・何てことも決め手になるかも知れませんね。公園・緑も大きな要素ですよ！

気に入った物件が見つかった場合、その街を何度か散策してみるのもいいでしょう。実際にマンションから買い物や、通勤、病院、公園、公共施設など、擬似体験してみるといいです。
全てが満足というものは、なかなか見つからないかも知れませんが、優先順位をつけて、ある程度は妥協も必要。


その街に自分が溶け込めるかというのが、マンション選びでは大きな要素かも知れません。

2005年に発覚した耐震強度偽装問題。既にマンションにお住まいの方や
これからマンションを購入しようと思っていた方、そうでなくとも、我が家は耐震強度は大丈夫なんだろうかと心配したことでしょう。
実際に問題のマンションにお住まいだった方は、未だ解決されない方もいらっしゃいます。

1978年、宮城県沖地震を機に建築基準の耐震設計法が見直されて、
1981年より施行された。この見直された新耐震基準以降の建物は、
阪神・淡路大震災でも被害が少なかったという報告があります。
にもかかわらず耐震偽造問題は日本中をまさに震撼させました。
新耐震基準によって建てられていれば震度５程度の地震では損傷を受けません。震度６でも倒壊することは無いといいます。

この問題以後、建築確認申請がおりるのにかなり時間がかかるようになりました。十分な検討、審査が行われて？いることでしょう。
各種の耐震チェックが厳しくなったことは良い傾向です。

さて、マンションを購入するにあたっては
耐震計算書を見ればいいじゃないかと思われるかも知れませんが、
素人が耐震計算書を見ても、不備や欠陥を見抜くことは出来ないでしょう。ですが・・・、
事件以後の建築物は安心できる耐震構造であるといえるでしょう。

購入するのは新築のマンションばかりではありません。中古マンションの場合は、どうすればいいのでしょうか？

築●年ということと、実際にマンションを見た感じがあまりにもかけ離れすぎているようなマンションは、やめたほうがいいですね。
メンテナンスがこまめにせれていないことの証です。
外装塗装の塗り替えやタイルの欠落などの補修は、マンションの老朽化を防いで。くれるのです（コンクリートの劣化を防ぐ）
美しいタイルなどで豪華に作っている事ではなく、建物を守る外装へのメンテナンスをきちんとしているマンションなら安心できるでしょう。

用途地域とは、その土地にはどんな建物を建ててよいかという決まり事

「都市計画法」第８条で２０種類の「地域・地区」が定められ、「用途地域」はその一つで、住居・商業・工業など土地の利用を定めるものです。

工業専用地域では、マンションは建てられません。
準工業地域・工業地域にはマンション建設が可能です。

まだ土地利用が十分されていない地域に建てられたマンションは、要注意。そこがどんな地域なのかを知らなければいけません。マンションを購入した後で、空き地だったところが工場になるということが無いとは限りません。そんなことが無いように用途地域を確かめましょう。

生活の中で何を優先するかによっても用途地域の種類も選ぶ基準として変わってきます。
華やかな生活をしたいというなら、商業地域や準商業地域に建てられたマンションでも問題は無いですし、静かな落ち着いた生活を望むならば、高層の眺望は望めませんが、第一種・第二種低層住居専用地域のマンションが良いでしょう。（高層マンションだけがマンションではありませんよ）

マンション下見をする時は、ある程度準備をしてから行ったほうが良いでしょう。
■マンション業者から、下見をしたいマンションの情報や資料を取り寄せておいて、問題点や疑問点を書き出しておきましょう。
■もし、マンションを購入した時に家具を搬入しますが、その大きさも測っておきましょう。冷蔵庫や洗濯機、本棚、ベッドなど・・
■現地の地図を用意しましょう。

■メジャー・方位磁石があれば持って行きましょう。
■メモは必ず取りましょう。

さて、出かけて行きましょう。

【マンション立地】
駅からマンションまでの道のりを歩いて見ましょう。マンション業者でも駅からの地図や周辺地域の施設などの地図が用意されていますが、信用できないのではありませんけれど、出来れば自分で用意して歩いたほうが良いです。特にマンションの周りに何があるかを良く見ておきましょう。

マンション購入物件の目星を付けたら建物の外からも見てみましょう。
特にマンションの階の低い物件なら外からどんな風に見えるのかも大事なことです。

全戸南向き・・というのも確かめておいたほうが良いです。コンパス
（方位磁石）で実際に調べるか、地図で確認しましょう。

２４時間どうなっているのか、一週間ではどうかを知ることも大事です。ずっといるわけにはいきませんから、周辺地域の夜はどうか、ウイークデーと休日くらいは調べたほうが良いですね。
夜は光の問題があります。昼には気が付かなかった照明やネオンなどが部屋へ差し込んでくることもあります。

間取図で家具の配置を考えていても実際に室内で測ってみると、意外にスペースが残らなかったり、反対に割りと余裕があったりします。
メジャーで測って、占有部分を確かめてみましょう。


マンション下見は、１日１〜２箇所くらいにしたほうが良いですね。
出来れば１箇所じっくり見るくらいが良いです。１日をその地域・街で過ごすくらいの気持ちで・・。

ローンで買うマンションだから、修繕費は安いに越したことはない。
とお考えかも知れませんが、修繕費は、よりよいマンション生活をするためには、必要不可欠なのです。金額は、マンションの規模や作り、時には立地条件（特に寒い地域だとか、海が近いところだとか）などでも違ってきますが、金額よりもその使われ方がどうなっているのかということが大事なのです。新築のマンションなら、どのように使われるかが重要になってきます。

マンション修繕費は、もちろん修繕のために使われるのですが、一戸建てでも早く修繕が必要なところと、そうでないところと、修繕のスパンが違います。外壁の塗り替えは何年に一度とか、屋根部分は●●、浄化槽は・・、エレベーターは（保守点検）・・、水周りなどなど。
メンテナンス会社ならどれくらいのスパンで修繕しなければならないかは、わかっています。これにかかる費用から月々の修繕費が一戸あたりいくらかは算出できます。

間取やオプションなどに興味がそそられるのは解りますが、修繕がきちんと計画されて算出されたかどうかを確かめる必要があります。

修繕積立金がきちんと計画されて算出されたマンションなら信頼度は高いといえるでしょう。周りの物件を参照してとか、管理費の中から一定額を積み立てるとかというのであれば、大丈夫だろうかと疑って見てもいいですよ！
ここら辺ではこれくらいが・・、うちで出して今までのマンションはこれくらい・・なんてのは言語道断。

マンション選びの基準ともなる大事な要素です。

マンションチラシにはいろいろな情報が載っています。
近辺地図、施設・間取図・完成予想図などなど・・
室内写真や、モデル図、などを見て、実際に住んだ時のことを想像してみたくなりますが、大事なところを押さえておかないと、こんなはずじゃなかったってことになります。

免許番号が無いチラシは（こんなのは無いと思いますけど）無視！
広告主に関する事項は記述しなければいけません。

“物件概要”などと書かれた部分が重要です。小さな寺で書かれていますが、物件の最重要事項が書かれているのです。
そこには、次のようなことが書かれているのです。
・最寄り駅、および駅からの歩行時間（徒歩○分など）
・販売戸数（マンションの規模がわかります）
・販売価格
・間取り（何種類かの間取りタイプがあるところが多い）
・敷地面積・建築面積・延床面積
・専有面積（室内のみ・バルコニーは含まれない）
・駐車場（収容台数や所有権など）
・管理形態
・管理費
・修繕積立金
・用途地域（第一種中高層住居専用地域など）
・・・・・・・・・など

写真やイラスト、イメージ図はあくまでイメージであって本物では無いことを承知しておくべきです。
上記の“物件概要”こそ真実の姿だといいことができるでしょう。

こんな広告を掲載しているマンション業者は信頼してはいけません。

■欠点が全く無い（欠けることがない）ことを意味する言葉。
　　完全・完璧・絶対・万全・・・

■最上級を表す（意味する）言葉
　　最高・最高級・希少・極○○・一級・・・

■比較優位を表す、優位に立つを意味する言葉
　　日本一・日本初・業界ＮＯ１・当社だけ・抜群・類を見ない・・・

■著しく安いという印象を招く語句
　　お買い得・格安・掘り出し物・破格・安値・・・

■選別されたことを意味する言葉
　　特選・厳選・・・

■二重の価格表示がある
　　通常より○○％安い・○○万円値引き
　　３０００万円２５００万円

これらは広告・チラシに使ってはいけない言葉・語句ですが、表記しなければならない事柄もあります。
「不動産の表示に関する公正競争規約」
たいてい小さな文字で書かれています。これが重要。

不動産の公正競争規約

一生のうちでも大きな買い物マンションですが、
週間朝日2007/5/18号にこんな記事が載っていました。

「都心の新築マンションはもう買うな！」

０６年に販売されたマンションは前年度比15％減。マンション業者が地価上昇を待って売価をつり上げる「売り惜しみ」が急速に広がっているといわれている。・・・

「全体の供給数が減っているので市場が落ち込んでいるように見えるかもしれませんが、地下は首都圏全体で上がっています。・・・『売り惜しみ』の傾向が非常に強い・・・・・」

都区部の住宅地の地価が上がっている。地価だけでなく建設資材、原油高による資材運送費も上がっている。建設コストが高くつく分一戸あたりの専有面積も２〜３割小さくなっている。

技術がある職人が少ないのに加えて、バブル崩壊後にゼネコンが新規採用を控え、まともに設計ができる３０〜４０代の設計者が足りない。
技術継承が出来ないため、近年のマンションは既製化が激しく、確実にグレードが落ちている。

オーダーメードで作られるはずのマンションがそれをできる人材が少ないため、まるでプラモデルを作るような感覚でマンションが建てられているという。

確かに今は買いの時期では無いような気がする。
不動産の需給のバランスは年内にも崩壊する可能性が高いと見ている。

それでもマンションが欲しいというのであれば、“物件近くの建築事務所に駆け込み、一緒に来て欲しいと頼んでみましょう”としている。
“喜んで一緒に行ってくれるでしょう”としているが、何軒か一緒に行ってくれる建築士を見つけましょう。知り合いや紹介してもらうのもいいですね。一生住むという前提での買い物ですからこれくらいのことはしてもいいですよ。

マンションにはメリットもデメリットもあると言いましたが、あなたのマンションに求めるこだわり・希望とは何でしょう。
一度書いてみてはいかがでしょう。

優先順位の高いものから並べ替えてみます。
項目としてはこんな事柄でしょうか？

バリアフリーが完備されている：完備できる
最上階がいい
価格（希望価格）●●円以内
防犯・セキュリティー機能が高い
部屋数（子供部屋など）●ＬＤＫ以上欲しい
楽器の演奏が可能
ペットを飼うことができる
駐車場（駐輪場）が完備されている
角部屋が良い
駅までは●●分以内
近くにスーパーや商店街がある
収納スペースの広さ
インターネットや衛星放送などの接続環境がある
フロントサービス（宅急便やクリーニングなど）
静かなところが良い（騒音）
断熱効果
遮音効果
共有の施設の充実（ジムや遊具、イベント会場）
管理会社はどこまで管理してくれるか？（苦情・トラブル）
冷暖房機能・オール電化など
病院・学校・図書館など公共施設が近くにある

など他にもあれば箇条書きにして、優先順位の高い順に並べてみましょう。
これはどうしても外せないとか、これが充実していればこれは妥協できるとか・・
より良い快適な生活のために十分検討してみましょう。